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详细内容

【法眼看法】業委會改聘物業公司 業主是否有權撤銷?


    案情簡介




周某系A小區第二屆業委會成員,2016年4月10日,原物業公司退出A小區管理,2016年3月21日,該小區第一屆業委會發出公告,通知23-27日進行新物業公司的上門選投,經業主大會投票決定,由B物業公司接替為A小區進行物業服務。第一屆業委會與B物業公司簽訂了物業管理合同。2016年9月8日,周某以第一屆業委會未依法取得小區業主大多數同意的情況下擅自與B物業公司簽訂《物業服務合同》,且第一屆業委會侵犯了全體小區業主的利益為由,訴至法院要求撤銷該決定。

問:第一屆業委會的決議是否合法?周某是否有權要求撤銷第一屆業委會的決定?

  

  法院判決



本案中,周某要求撤銷第一屆業委會與B物業公司簽訂的《物業服務合同》的決定,實質上系要求撤銷第一屆業委會作出由B物業服務公司接管小區物業服務工作的決定。結合本案已查明的事實,第一屆業委會作出的選聘物業決議違反了相關法律規定的程序,侵害了業主的相關權利,依法應予撤銷。理由如下:1.第一屆業委會在作出選聘物業決議時并未召開業主大會會議,違反了相關法律的規定。本案中,第一屆業委會僅通過上門投票的方式組織了表決,上門投票是業主可以采用的投票表決的方式,而不是業主大會會議召開的方式,無論表決的結果如何,均不能取代召開業主大會會議的程序,第一屆業委會并未提供充分的證據證明其已對召開業主大會會議等事項進行了公告,亦無證據證明其已按照法律規定實際組織業主召開了業主大會會議,故第一屆業委會在程序上違反了法律的相關規定,可能存在損害業主利益的情形。2.鑒于業主大會是代表全體業主行使權利的機構,而業主委員會僅系業主大會的執行機構,故其選聘物業公司的權利來源于業主大會,而本案中第一屆業委會無證據證明其就選聘物業公司及簽訂《物業管理服務合同》等事項經過了業主大會的授權,因此,第一屆業委會作出的相關決議不具備相應的權利基礎,不應對全體業主發生法律效力。另周某系該小區A4棟1單元42室業主,其主張該小區第一屆業委會作出的由B物業公司接管該小區物業服務工作的決定侵害其合法權益,根據上述法律規定,具備適格的原告主體資格,依法享有訴權,有權提起本案業主撤銷權糾紛。




    律師分析


根據《中華人民共和國物權法》第七十六條的規定,選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。《物業管理條例》第十二條第一款規定:“業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。”《物業管理條例》第十四條第一款規定:“召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。”根據上述規定,選聘物業服務企業應當由業主通過業主大會的形式共同決定,其贊成的業主需專有部分占建筑物總面積過半且人數占總人數過半數。在召開業主大會之前,業委會應當提前15日通知全體業主。2016年321日,該小區第一屆業委會發出公告,通知23-27日進行新物業公司的上門選投,其間隔時間僅為2天,不符合《物業管理條例》第十四條規定的提前15日的時間要求。



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