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【法眼看法】業主非《前期物業服務管理協議》簽訂主體,不能拒繳物業費

案情簡介

楊某是某小區業主,但其一直拒繳物業費,其拒繳物業費的理由有1、所購房屋一直不符合收房條件,實際收房以前的物業費應當由開發商承擔;2、小區物業服務存在瑕疵,為此已有600多戶業主與之產生了糾紛;3、《前期物業服務管理協議》系在不知道房屋不具備交房條件的情況下簽訂的,所以協議無效。據此,物業公司將業主起訴至法院。

問:楊某所主張的拒繳物業費的理由是否成立?


法院判決

本院認為,1、物業公司系開發商選聘的前期物業管理企業,該企業具有物業管理資質,與被告簽訂的《前期物業服務協議》系雙方真實意思的表示,不違反法律法規的強制性規定,合法、有效。原告對被告所在的小區進行了物業管理服務工作,被告已實際獲取了原告提供的物業服務,理應向原告繳納物業管理服務費。2、至于房屋是否符合交付條件,該費用是否應由房屋建設單位承擔與本案非同一法律關系,不屬本案審理范圍。另外,被告收房后即已實際取得了該房屋的占有、使用權,房屋是否符合交付條件,對原、被告各自履行約定的權利、義務并無實際影響,被告以此為由拒繳物業費的答辯理由不予支持。3、結合被告陳述及提交的照片和小區其他業主李某某、徐某等提交的照片及視頻資料能夠證明,原告在服務管理過程中存在管理不到位及服務瑕疵,業主反映后,原告一直未整改到位,造成其與近600戶業主產生物業紛爭,原告提供的服務與物業協議及業主手冊宣傳差距較大。根據公平原則,原告應適當減收物業服務費,免收違約金。結合原告在物業服務管理中存在的違約情況,本院認為被告物業費按70%交納較為合適。


律師分析

建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十一條 質量不符合約定的,應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,受損害方根據標的的性質以及損失的大小,可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。

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